Nội dung chính
  1. Rủi ro khi mua chung cư chưa hoặc đang khởi công
  2. Lợi ích khi mua chung cư trong giai đoạn khởi công
  3. Các điều kiện để cân nhắc mua chung cư trong giai đoạn khởi công

Hoàng Hằng

Blog cá nhân chia sẻ mọi điều về công việc, cuộc sống và nhật ký của tôi.

Mua chung cư chưa khởi công nên hay không nên?

Hầu hết các dự án khu chung cư sẽ mở bán trước khi hoàn thiện. Ngay từ thời điểm cấp phép xây dựng chủ đầu tư đã lên kế hoạch mở bán. Liệu mua chung cư chưa hoặc đang khởi công có an toàn không? Nên hay không nên mua?

Chung cư đang trở thành xu thế lựa chọn của nhiều khách hàng và nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc mua chung cư ở thời điểm đã hoàn thiện 100% các hạng mục theo đăng ký của chủ đầu tư trong hồ sơ xây dựng do Bộ Xây dựng phê duyệt thường sẽ có giá rất cao. 

Hầu hết các chủ đầu tư dự án chung cư sẽ mở bán từ thời điểm bắt đầu khởi công để huy động vốn. Tùy thuộc vào tiến độ dự án mà giá của các căn chung cư sẽ tăng dần. Đồng nghĩa với việc mua càng sớm (ở những đợt mở bán đầu tiền) thì giá sẽ càng ưu đãi, thậm chí còn được hưởng thêm một số chương trình ưu đãi hấp dẫn. Chính vì lợi ích về tài chính khiến nhiều nhà đầu tư chấp nhận mua từ lúc chưa khởi công, dù tỷ lệ rủi ro khá cao. 

Tuy nhiên, việc đánh cược mua chung cư từ khi chưa khởi công, chưa có sổ đỏ, cần phải cân nhắc kỹ giữa lợi ích và rủi ro. 

Điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Dự án chung cư mở bán khu cư hoàn thiện thuộc bất động sản hình thành trong tương lai. Theo điều 55 và 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, để được mở bán chính thức cần:

  • Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
  • Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. 
  • Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Rủi ro khi mua chung cư chưa hoặc đang khởi công

Các dự án bất động sản hình thành trong tương lai luôn tồn đọng nhiều rủi ro. Riêng với căn hộ chung cư, mua trong giai đoạn khởi công, người mua có thể phải đối mặt với các vấn đề sau đây:

  • Dự án ma

Không ít khách hàng điêu đứng khi bỏ tiền mua phải các dự án ma, các vấn đề liên quan đến dự án chỉ nằm trên giấy và không có bất kỳ một văn bản pháp lý nào hợp lệ. 

Trên thực tế, các chủ đầu tư có mục đích lừa đảo sẽ ngụy tạo các giấy tờ pháp lý tinh vi, đồng thời đưa ra rất nhiều lợi ích khiến khách hàng chủ quan. Một vài trường hợp dự án khởi công giả, hoặc tiến hành đến giai đoạn quy hoạch trên một khu đất chưa được phê duyệt khiến nhiều người dễ dàng đặt lòng tin. Một trong những vụ việc liên quan đến dự án ma lớn và gần đây nhất, điển hình có các dự án bất động sản của Alibaba.

Nếu rơi vào trường hợp này, coi như mất trắng. Dù đòi được tiền cũng mất rất nhiều thời gian và công sức.

  • Dự án chậm tiến độ

Trước thời điểm khởi công, chủ đầu tư đã dự kiến tiến độ xây dựng dự án cụ thể. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai sẽ có rất nhiều yếu tố tác động (cả khách quan và chủ quan) khiến dự án không thể đảm bảo tiến độ, dẫn đến chậm bàn giao. Điều này ảnh hưởng lớn đến dự định sử dụng, lợi nhuận của khách hàng. Thậm chí làm lỡ thời cơ thanh khoản tốt nhất của sản phẩm.

  • Dự án đóng băng

Theo thống kê trong 5 năm trở lại đây, Việt Nam là một trong những quốc gia có tỷ lệ dự án đóng băng cao nhất khu vực châu Á. Điều này không thể loại bỏ hoàn toàn đối với dự án anh/chị có ý định mua. 

  • Khả năng thu hồi vốn khó

Thời gian để hoàn thiện 1 dự án chung cư cần 1 - 3 năm, thậm chí hơn. Điều này đồng nghĩa với việc đầu tư này là dạng đầu tư dài hạn, nhà đầu tư phải có dự định tương ứng với khoảng thời gian bất động ngồi chờ này. Chưa kể đến trường hợp dự án sai phạm dẫn đến chậm tiến độ hoặc không cấp sổ đỏ chung cư theo đúng thời gian cam kết trong hợp đồng và quy định của pháp luật.

Lợi ích khi mua chung cư trong giai đoạn khởi công

  • Mức giá tốt, tỷ lệ lợi nhuận cao

Phần lớn các căn hộ được mở bán ở giai đoạn đầu sẽ có mức giá chào bán dần sản với giá đầu tư. Số lượng sản phẩm bán ở giai đoạn này chủ yếu để chủ đầu tư khảo sát thị trường và cân đối mức giá hợp lý nhất cho các giai đoạn mở bán sau. 

Chính vì lý do này, nhiều nhà đầu tư nhạy bén, có tầm nhìn và kinh nghiệm đầu tư sẽ chọn mua ở giai đoạn này để được giá rẻ và dễ sinh lời.

  • Có thể lựa chọn được nhiều vị trí đẹp

Để gây ấn tượng và thiện cảm đối với khách hàng, nhà đầu tư, giai đoạn này dự án chủ yếu mở bán các căn có vị trí đẹp, thiết kế ấn tượng. Với mức giá ưu đãi, vị trí tốt, nếu có tầm nhìn, đây sẽ là dịp tốt để sở hữu các căn có khả năng sinh lợi nhuận lý tưởng, tính thanh khoản cao.

Các điều kiện để cân nhắc mua chung cư trong giai đoạn khởi công

Chỉ thực sự nên cân nhắc mua chung cư trong giai đoạn khởi công khi dự án đó đáp ứng được các điều kiện sau đây:

  • Vị trí chung cư thuận tiện di chuyển, khả năng phát triển tốt, gần các tiện ích sống căn bản
  • Pháp lý dự án đầy đủ (anh/chị có thể xem các loại giấy tờ pháp lý của một dự án sạch tại bài viết "Các loại giấy tờ pháp lý cơ bản của một dự án bất động sản". Trong đó, cần quan tâm đến thời gian cấp sổ đỏ chung cư sau khi ký hợp đồng, các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất,...
  • Chủ đầu tư có uy tín (chính anh/chị phải tìm hiểu cặn kẽ các thông tin liên quan từ các nguồn đáng tin cậy)
  • Cân nhắc các hạng mục tiện ích nội khu dự án đã có trong bản đồ quy hoạch chi tiết và tiện ích ngoại khu (tiến hành so sánh với các dự án lân cận)
  • An ninh khu chung cư: đây là yếu tố ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống của khách hàng (nếu mua để ở) và là yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản (nếu mua để đầu tư)
  • ...

Ngoài các yếu tố liên quan đến lợi nhuận và sự thuận tiện để sinh sống, anh/chị cần hết sức chú ý vào một số vấn đề khác nhau:

  • Tìm hiểu về đơn vị bảo lãnh và ngân hàng bảo lãnh cho dự án bạn định đầu tư
  • So sánh giá dự án để tránh tình trạng mua đắt, bán rẻ
  • Xem xét kỹ hợp đồng để biết chủ thể ký hợp đồng đủ tư cách, thẩm quyết để ký hay không, đặc biệt lưu ý với các điều khoản nào không có lợi cho người mua, không rõ ràng
  • ...

Nếu thực sự lợi ích nhiều hơn và có thể lường trước biện pháp hạn chế hoặc khống chế rủi ro như vừa nêu ở trên. Anh/chị có thể cân nhắc việc mua chung cư chưa hoặc mới khởi công để tiết kiệm tối đa chi phí, tăng tỷ lệ lợi nhuận.

Lưu ý: nếu tỷ lệ là 50/50, không nên đánh cược nếu điều kiện tài chính không thực sự mạnh để đầu tư thêm các hướng khác để thu hồi vốn hoặc số tiền mua có được nhờ nguồn vay mượn. 

Trên đây là một số nhận định theo ý kiến khách quan, anh/chị có thể xem như một nguồn tham khảo để có thêm những ý kiến hay trước khi quyết định mua chung cư chưa hoặc đang khởi công. Để chắc chắn hơn cho câu trả lời có/không, anh/chị nên tham khảo thêm một số nguồn thông tin hoặc cacsnhaan có kinh nghiệm trong lĩnh vực.

>>>> Xem thêm:


Load more
Bài mới nhất
Danh mục
Liên kết website
Blog bạn bè